Tómas Brynjólfs­son, vara­seðla­banka­stjóri fjár­málastöðug­leika, segir að lánþega­skil­yrði Seðla­bankans hafi tvíþættu hlut­verki að gegna: annars vegar að verja heimili og lán­veit­endur gegn áföllum og hins vegar að draga úr hættu á skulda­drifinni hækkun húsnæðis­verðs sem geti endað með fjár­málaá­falli og lang­vinnum efna­hags­sam­drætti. Í færslu á Lin­kedIn, þar sem hann rifjar upp erindi sitt á fundi Arion banka um fast­eigna­markaðinn og segir reynslu síðustu ára benda til þess að skil­yrðin hafi náð báðum þessum mark­miðum. Tómas lagði áherslu á að hag­stjórn í litlu opnu hag­kerfi eins og því ís­lenska yrði að taka mið af óvissu og ytri skellum fremur en að miða ein­göngu við lík­legustu sviðs­mynd. Við slíkar aðstæður skipti sterkir efna­hags­reikningar heimila og lán­veit­enda höfuðmáli. Lánþega­skil­yrðin væru ein­mitt sett til að stuðla að slíkum viðnámsþrótti en einnig til að vinna gegn því að aukin skuld­setning og hækkandi húsnæðis­verð næri hvort annað með óheil­brigðum hætti. Sú nálgun er í takt við nýtt sér­rit Seðla­bankans um lánþega­skil­yrði og fjár­málastöðug­leika. Þar segir að reynslan hér á landi og er­lendis sýni að slík skil­yrði geti dregið úr líkum á fjár­málaáföllum, mildað hag­sveiflur og stutt við hag­vöxt til lengri tíma. Í ritinu er jafn­framt bent á að skil­yrðin myndi mikilvæga tengingu milli fjár­málastöðug­leika og verðlags­stöðug­leika, enda styðji þau við peninga­stefnuna með því að halda aftur af of­skuld­setningu heimila. Í sér­ritinu kemur fram að Seðla­bankinn beiti nú einkum tvenns konar lánþega­skil­yrðum: annars vegar há­marki á veð­setningar­hlut­falli húsnæðislána og hins vegar há­marki á greiðslu­byrðar­hlut­falli. Sam­kvæmt gildandi reglum má veð­setningar­hlut­fall að jafnaði ekki fara yfir 80 pró­sent, en kaup­endur fyrstu fast­eignar mega fara upp í 90 pró­sent. Þá má greiðslu­byrði íbúðalána að jafnaði ekki fara yfir 35 pró­sent af ráðstöfunar­tekjum, en fyrstu kaup­endur hafa þar 40 pró­senta svigrúm. Lán­veit­endur hafa auk þess al­menna undanþágu­heimild sem nemur 10 pró­sentum af lán­veitingum á undan­gengnum árs­fjórðungi. Tómas bendir á að skil­yrðunum geti fylgt sam­félags­legur kostnaður, ekki síst ef þau geri fyrstu kaup­endum erfiðara fyrir að komast inn á markaðinn. Því hafi reglurnar verið út­færðar rýmri fyrir þann hóp og lán­veit­endum jafn­framt verið veitt af­markað svigrúm til að fara út fyrir al­menn mörk reglnanna. Að hans mati sé farsælla að nýta það svigrúm en að rýmka reglurnar al­mennt í hvert sinn sem ný lána­vara kemur fram. Sér­rit Seðla­bankans styður þá af­stöðu. Þar segir að þótt lánþega­skil­yrði geti aukið ójöfnuð og haft neikvæð áhrif á að­gengi sumra hópa að láns­fé, sé sam­félags­legur ábati þeirra engu að síður skýr: minni hætta á skulda­drifinni hækkun húsnæðis­verðs, traustari lána­markaður og aukinn viðnámsþróttur heimila til lengri tíma. Þá segir jafn­framt að Seðla­bankinn hafi sér­stak­lega veitt kaup­endum fyrstu fast­eignar aukið svigrúm og að gögn bendi til þess að undanþágu­heimildir hafi einkum nýst fyrstu kaup­endum og tekjulægri heimilum. Í mati bankans á árangri skil­yrðanna kemur fram að beiting þeirra hafi reynst gagn­leg síðustu ár. Þar er sér­stak­lega bent á að tekist hafi að koma í veg fyrir áhættu­sama aukningu í skuldum heimila án þess að valda mikilli röskun á íbúða­markaði. Í kjölfar herðingar reglnanna og hækkandi vaxta lækkuðu skuldir heimila sem hlut­fall af bæði vergri lands­fram­leiðslu og ráðstöfunar­tekjum, raun­verð íbúða lækkaði og velta á fast­eigna­markaði dróst saman. Á sama tíma jukust van­skil heimila ekki að ráði og bygginga­geirinn hélt áfram upp­byggingu. Þá er sér­stak­lega dregið fram í ritinu að herðing lánþega­skil­yrða í júní 2022 hafi ekki haft lang­varandi áhrif á að­gengi fyrstu kaup­enda að markaðnum. Fjöldi fyrstu kaup­enda hafi aukist á ný og haldist til­tölu­lega stöðugur frá miðju ári 2023. Ýmsar skýringar séu mögu­legar, meðal annars að lán­veit­endur hafi nýtt undanþágu­heimildir fyrir tekjulægri kaup­endur, að for­eldrar hafi í auknum mæli að­stoðað börn sín við fyrstu kaup og að launa­hækkanir hafi frá síðari hluta árs 2022 til 2025 verið meiri en hækkun íbúða­verðs. Í sér­ritinu er jafn­framt bent á að meðal­veð­setningar­hlut­fall nýrra íbúðalána hafi lækkað eftir að reglurnar voru hertar, einkum hjá kaup­endum fyrstu fast­eignar. Fyrir þann hóp hafi meðal­hlut­fallið farið úr 78 pró­sentum á tíma­bilinu frá janúar 2020 til júní 2022 niður í rúm 73 pró­sent frá júlí 2022 til ágúst 2025. Hlut­fall fyrstu kaup­enda með veð­setningu yfir 80 pró­sentum hafi á sama tíma lækkað úr 60 pró­sentum í rúm­lega 36 pró­sent. Það bendi til bættra útlánagæða og minni áhættu í kerfinu. Tómas segir þó að ný staða á fast­eigna­markaði gefi til­efni til ár­vekni. Þrátt fyrir háa vexti og lánþega­skil­yrði hafi markaðurinn verið nokkuð virkur og fyrstu kaup­endur áfram fjöl­mennir. Aftur á móti sé langur birgðatími nýrra íbúða áhyggju­efni sem Seðla­bankinn fylgist náið með. Sá punktur fær einnig stoð í sér­ritinu. Þar er bent á að eitt helsta viðfangs­efni þjóðhags­varúðar sé að vinna gegn því að ójafn­vægi byggist upp milli fram­boðs og eftir­spurnar á íbúða­markaði sam­hliða mikilli skuld­setningu. Byggingar­tími íbúða sé að jafnaði tvö til þrjú ár, sem geri fram­boðið treg­breyti­legt. Ef eftir­spurn fellur skyndi­lega geti eftir staðið stór óseldur lager nýrra íbúða, sem geti valdið veru­legum búsifjum fyrir byggingaraðila og fast­eignaþróunarfélög og dregið úr fram­leiðslu­getu geirans til lengri tíma. Niður­staða Tómasar er sú að lánþega­skil­yrðin séu mikilvægur hluti af hag­stjórn við óvissar aðstæður. Þau eigi ekki aðeins að halda aftur af áhættusömum lán­veitingum á upp­gangstímum heldur líka að tryggja að heimili og lána­stofnanir standi betur að vígi þegar ytri skellir dynja yfir. Reynslan hingað til, að hans mati, bendir til þess að það hafi tekist án þess að loka fyrstu kaup­endum út af markaðnum.