Geta ís­lenskra heimila til íbúða­kaupa er enn um­tals­vert undir sögu­legu meðaltali, þótt hún hafi batnað lítil­lega á síðasta ári. Þetta kemur fram í nýrri ramma­grein Seðla­banka Ís­lands um getu heimila til íbúða­kaupa í ritinu Fjár­málastöðug­leiki 2026/1. Þar segir að húsnæðis­kaup séu nú síður viðráðan­leg en oft áður og að þróunin hafi áhrif á bæði virkni á íbúða­markaði og áhættu í fjár­mála­kerfinu. Í ramma­greininni segir að miklar sveiflur hafi verið í kaup­getu frá árinu 2020. Þótt ráðstöfunar­tekjur heimila hafi hækkað hefur íbúða­verð og fjár­magns­kostnaður vegið þyngra. Seðla­bankinn bendir á að íbúða­verð hafi hækkað mun hraðar en laun frá árs­byrjun 2021 fram á mitt ár 2022 og að vaxta­hækkanir hafi síðan bætt enn frekar í þrenginguna. Jafn­framt hafi íbúða­verð hækkað nokkuð eftir fólks­flutninga frá Grinda­vík árið 2024. Bankinn metur kaup­getuna út frá greiðslu­byrði íbúðaláns sem hlut­falli af mið­gildi ráðstöfunar­tekna. Við út­reikninginn er meðal annars miðað við mið­gildi kaup­verðs fjöl­býlisíbúða á höfuð­borgar­svæðinu, 70 pró­senta veð­setningar­hlut­fall og 30 ára jafn­greiðslulán. Tvær vísitölur eru reiknaðar, annars vegar miðað við verð­tryggð lán og hins vegar óverð­tryggð lán. Niður­staðan er sú að í lok síðasta árs hafi geta til íbúða­kaupa verið nærri fimmtungi undir sögu­legu meðaltali þegar miðað er við verð­tryggð lán og tæp­lega þriðjungi undir meðaltali þegar miðað er við óverð­tryggð lán. Í ramma­greininni er rakið að lækkun vaxta árin 2019 og 2020 hafi tíma­bundið bætt mjög úr stöðunni, einkum fyrir þá sem fjár­mögnuðu kaup með óverð­tryggðum lánum. Sú þróun snerist síðan við. Fyrst hafi hröð hækkun íbúða­verðs dregið úr kaup­getu og síðar hafi vaxta­hækkanir árin 2022 og 2023 orðið megin­ástæðan fyrir versnandi stöðu. Á síðasta ári hafi staðan batnað lítil­lega, einkum vegna lækkunar óverð­tryggðra vaxta og stöðugra íbúða­verðs, en þó ekki nóg til að færa kaup­getuna aftur nær meðallagi. Seðla­bankinn bendir jafn­framt á ákveðna þversögn á markaðnum. Þrátt fyrir að kaup­geta hafi verið mjög lítil frá árs­byrjun 2024 hafi virkni á íbúða­markaði haldist tölu­verð og hlut­fall kaup­enda fyrstu fast­eignar verið í meðallagi. Skýringin virðist meðal annars vera sú að kaup­endur hafi í auknum mæli fært sig yfir í verð­tryggð lán, þar sem greiðslu­byrði er lægri í upp­hafi lánstíma, og jafn­framt leitað í ódýrari eignir. Það kemur einnig fram að nýbyggingar séu sér­stak­lega viðkvæmar fyrir þessari þróun. Þær séu að jafnaði dýrari en eldri eignir og því næmari fyrir breytingum á kaup­getu heimila. Á sama tíma og geta til íbúða­kaupa mælist lítil í sögu­legu sam­hengi sé met­fjöldi nýbyggðra íbúða á sölu á höfuð­borgar­svæðinu og skuldir bygginga­geirans miklar. Seðla­bankinn segir þetta fela í sér hættu­merki, enda geti dræm sala nýbygginga ásamt veikri kaup­getu aukið kerfisáhættu. Í al­mennri um­fjöllun ritsins kemur fram að þrátt fyrir þröng fjár­mögnunar­skil­yrði og til­tölu­lega litla getu heimila til íbúða­kaupa hafi hlut­fall kaup­enda fyrstu fast­eignar af heildar­fjölda kaup­enda verið um þriðjungur og haldist stöðugt frá miðju ári 2024. Þar er jafn­framt bent á að stuðningur aðstand­enda kunni að skipta máli. Á sama tíma hafa stjórn­völd rým­kað skil­yrði hlut­deildar­lána, hækkað tekjumörk og aukið heimilaða fjár­mögnun, sem gæti liðkað fyrir sölu nýbygginga á þessu ári. „Til þess að bregðast við aukinni greiðslu­byrði íbúðalána virðast íbúða­kaup­endur einnig hafa leitað í ódýrari eignir. Þrátt fyrir að hlut­fall nýbygginga af heildar­fjölda íbúða á sölu á höfuð­borgar­svæðinu hafi mælst sögu­lega hátt á síðasta ári, eða um 40%, dróst hlut­fall nýbygginga af seldum íbúðum saman á milli ára og var um 16% saman­borið við um 20% ári áður. Hættu­merki felast í því að á sama tíma og geta til íbúða­kaupa mælist lítil í sögu­legu sam­hengi er met­fjöldi nýbyggðra íbúða á sölu á höfuð­borgar­svæðinu og skuldir bygginga­geirans miklar í sögu­legu sam­hengi. Nýbyggingar eru að öðru óbreyttu dýrari en sam­bæri­legar eldri eignir og er sala þeirra því að líkindum viðkvæmari fyrir breytingum á getu til kaupa,” segir að lokum í rammagrein bankans.