Flóki Halldórsson, framkvæmdastjóri fjármálastöðugleikasviðs Seðlabankans, segir að það sem valdi Seðlabankanum helstu áhyggjum er varðar fjármálastöðugleika um þessar mundir sé íbúðamarkaðurinn. „Við sjáum að margar nýbyggingar eru óseldar og sala þeirra tekur langan tíma,“ sagði hann á kynningarfundi fjármálastöðugleikanefndar í morgun. Eldri íbúðum til sölu farið að fjölga Flóki benti á að frá miðju ári 2022, þegar framboð íbúða til sölu var hvað minnst, hafi það vaxið stöðugt og sé nú í hæstu gildum sé horft aftur til ársins 2017 eða eins langt og þessi gögn um framboð á íbúðamarkaði ná. „Í fyrra var það áberandi að nýbyggingar voru að bætast við framboðið og seldust hægar. En það sem við höfum greint á fyrstu tveimur mánuðum ársins er að eldri íbúðum [til sölu] er líka að fjölga.“ Í heildina hafi íbúðum til sölu fjölgað um eitt þúsund á þessu ári, úr 5.100 í 6.100 á aðeins tveimur mánuðum. Hlutfall nýbygginga sé í kringum 40%. „Það sem við höfum líka greint aðeins á fyrstu tveimur mánuðum er að þrátt fyrir að íbúðamarkaðurinn sé virkur þá er hann aðeins hægari en fyrir ári síðan. Þegar saman fer, aukið framboð og aðeins hægari sala, þá eykst það sem við köllum birgðatími íbúða. Þar sjáum við sömu þróun og var á síðasta ári að birgðatími nýbygginga heldur áfram að hækka. Það sem veldur kannski líka áhyggjum er að birgðatími eldri íbúða er líka tekinn að hækka.“ Glæra úr kynningu Flóka. Kann að leiða til fjárhagsþrenginga hjá byggingafyrirtækjum Flóki sagði að samantekið þýði þetta að hátt vaxtastig, mikið framboð íbúða og langur meðalbirgðatími kunni að leiða til fjárhagsþrenginga hjá skuldsettum byggingafyrirtækjum. „Það er dýrt að sitja upp með óseldar íbúðir við skilyrði hárra vaxta. Það skiptir miklu máli hvernig tekst að vinna úr þessu mikla framboði. Ef þetta ástand varir lengi eða verðþróun verður óhagfelld byggingaraðilum þá er hætt við að vandi þeirra aukist og að lokum gæti það verið útlánavandi bankakerfis að einhverju leyti.“ Íbúðaverð sé tiltölulega hátt á flesta mælikvarða, þó það hafi farið lækkandi að raunvirði á síðustu mánuðum. Flóki benti í þeim efnum á að íbúðaverð hér á landi náði hæstu hæðum hvað raunvirði varðar sumarið 2022. Á fundinum varpaði hann upp samanburði á þróun raunverðs á Íslandi og í nágrannaríkjum. „Við sáum það víða á Vesturlöndum að þegar vextir voru lækkaðir skarpt á tímum farsóttarinnar þá hækkaði raunverð íbúða víðast hvar. Þegar vextir tóku svo að hækka í flestum ríkjum, þá gaf raunverð eftir á mörkuðum eins og til að mynda í Bretlandi, Noregi og Svíþjóð. Raunverð, þó að það sé tekið að lækka á Íslandi, er tiltölulega hátt miðað við þessa markaði og helst sambærilegt við það sem við höfum séð í Bandaríkjunum.“ Vegi upp aukinn kaupmátt „og rúmlega það“ Í nýju riti Fjármálastöðugleika, sem bankinn gaf út í morgun, er að finna rammagrein um getu heimila til íbúðakaupa. Flóki sagði að bankinn hafi þeir reynt að búa til vísi sem mælikvarða á fjárhagslega getu heimila til þess að standa straum af afborgunum og vaxtagreiðslum íbúðalána. Það sem einkum ráði þróun vísisins séu ráðstöfunartekjur, íbúðaverð og íbúðalánavextir. „Þetta sýnir okkur að kaupmáttur hefur vaxið á síðustu árum, eins og appelsínugulu súlurnar sýna, en áhrif hækkunar vaxta vega upp aukinn kaupmátt og rúmlega það,“ sagði Flóki og benti á að áhrifin séu eðlilega sterkari í tilviki óverðtryggðra vaxta. Hætta á að kólnandi vinnumarkaður leiði til aukinna vanskila Það væri þó jákvætt við óvissuaðstæður sem þessar að viðnámsþróttur heimila sé almennt mikill. Hann benti á að þó hlutfall vaxtagjalda af ráðstöfunartekjum hafi vaxið á síðustu misserum frá því að vextir voru hvað lægstir á árunum 2020-2021, þá sé það ekki mikið hærra heldur en á mörgum fyrri tímabilum. Þá hafi skuldahlutföll heimila almennt farið lækkandi. Flóki sagði að enn væru lítil merki um aukinn greiðsluvanda og vísaði til vanskilahlutfalls útlána kerfislega mikilvægu bankanna þriggja til heimila og fyrirtækja. „Það vekur athygli að vanskil fyrirtækja minnka yfir síðasta ár þrátt fyrir hátt vaxtastig. Vanskilahlutföll heimila eru sögulega lág en eru þó örlítið hærri en þegar þau voru lægst árin 2021-2022. Helsta skýringin á lágu vanskilahlutfalli heimila liggur vafalaust í auknum kaupmætti og háu atvinnustigi á undanförnum árum. En við höfum séð skýr merki um kólnun vinnumarkaðar. Það kann að leiða til aukinna vanskila heimila á næstu mánuðum ef sú þróun heldur áfram.“ Bætt kjör merki um aukinn trúverðugleika bankakerfisins Að lokum sagði Flóki að merki væru um að aðgengi banka að erlendum mörkuðum hafi verið greitt að undanförnu. Þeir hafi gefið út mun meira af markaðsskuldum á síðasta ári á erlendum markaði og kjörin hafi batnað umtalsvert. „Við sjáum að lengd útgáfanna hefur verið að aukast á meðan kjörin hafa verið að batna. Þetta þýðir að fjármögnunarkjör bankanna, vaxtakjör þeirra, hafa almennt lækkað. Á sama tíma hefur endurfjármögnunaráhættu minnkað. Þetta eru mjög jákvæð teikn.“ Hann vakti einnig athygli á því að í fyrri áföllum á liðnum árum – Covid-farsóttin, innrás Rússa í Úkraínu árið 2022 og fall Silicon Valley Bank og Credit Suisse vorið 2023 – hafi í öllum tilvikum fjármagnskjör íslenskra banka snarversnað. „Þessi þróun var ekki svo greinileg í fyrra þegar tollamál Bandaríkjanna komust í hámæli í apríl og eru heldur ekki greinanleg í þetta skiptið þegar stríðsátök hafa brotist út Persaflóa,“ sagði Flóki. „Þetta gefur okkur vonir eða væntingar um að trúverðugleiki íslenska bankakerfisins og fjármálakerfisins hafi aukist frá því sem áður var.“