Seðlabankastjóri og varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika virðast ekki telja að krefjandi aðstæður á fasteignamarkaði muni leiða til sömu aðstæðna og á árunum eftir hrun þar sem fjöldi íbúða í byggingu dróst verulega saman með tilheyrandi uppsafnaðri íbúðaþörf í kjölfarið. Á kynningarfundi Seðlabankans í morgun spurði Una Jónsdóttir, forstöðumaður hagfræðideildar Landsbankans, hvort Seðlabankinn hefði áhyggjur af því að umsvif í byggingageiranum gætu dregist talsvert saman með þeim afleiðingum að eftir 5-10 ár væri komin upp sú staða að búið að væri að byggja of fáar íbúðir. Sjá einnig Lýsa áhyggjum af íbúðamarkaðnum Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri sagðist telja að sé horft nokkur ár fram í tímann, 5 ár eða svo, þá séu það þættir eins og lóðaframboð „og kannski meiri strúktúrlegir hlutir“ sem skipti helstu máli er varðar framboðsaukningu. Þróunin á markaðnum velti mjög á því hvernig það heppnist að ráða við raunhagkerfið, hvort það takist að ná verðbólgu niður, og kjarasamningum. „Peningastefnan hefur aðeins áhrif til skamms tíma í senn í sjálfu sér. Ef þú lítur á nýjar íbúðir sem hafa verið að koma á markað síðustu ár þá hefur fjöldi þeirra verið nokkuð stöðugur, í kringum 3 þúsund á hverju ári. Það má síðan velta fyrir sér hvort að það sé verið að byggja þær tegundir af íbúðum sem fólk vill. Það er ekki sjálfgefið. Þá má alveg velta fyrir sér samspili skipulagsyfirvalda og byggingaraðila, hvort það sé með heppilegum hætti.“ Hann bætti þó við að peningastefnan miði ekki aðeins við fasteignamarkaðinn, heldur þjóðhagkerfið. Nú þegar útlit sé fyrir að flestir seðlabankar hækki vexti vegna hækkandi olíuverðs og versnandi verðbólguhorfa sé hætta á að það hafi neikvæð áhrif á fasteignamarkaði. Sjá einnig Víða væntingar um hærri vexti og hægari um­svif Fólk reyni oft að máta framtíðina við nútíðina Tómas Brynjólfsson, varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika, sagði að það hafi verið tilhneiging hjá mörgum að líta á hækkun húsnæðisverðs á undanförnum árum sem framboðsvanda. „Ég held að greiningin sem er hérna í [riti Fjármálastöðugleika] og annað sem við höfum sagt að undanförnu leiðir frekar að því að hér hefur verið bara mjög mikil eftirspurn bæði á húsnæðismarkaði sem og annars staðar í hagkerfinu.“ Hann sagði fasteignamarkaðinn hafa verið virkan upp á síðkastið og vísaði m.a. til þess að það væru talsvert margir einstaklingar að kaupa sína fyrstu íbúð. „Ég veit að fólk fer oft að hugsa til baka og fer að reyna að máta nútíðina og framtíðina á því sem það þekkir, og horfir þá á árin eftir hrun og hugsar: „Erum við að fara að lenda í því sama?“ Þá held ég að það sé mikilvægt að hugsa til þess að við erum að fara inn í þetta tímabil þar sem það getur verið að það verði minna byggt. Ný talning HMS bendir reyndar til þess að það verði frekar mikið byggt bæði í ár og á næsta ári.“ Samkvæmt niðurstöðum nýrrar talningar HMS eru 6.988 íbúðir í virkri uppbyggingu. Íbúðum í byggingu hefur nú fjölgað á milli talninga tvær talningar í röð. HMS gerir ráð fyrir að um 3.000 íbúðir verði fullbúnar ár hvert á tímabilinu 2026-2028 Gætum séð tímabil aðlögunar Tómas sagði að samfélagið gæti verið að horfa fram á tímabil aðlögunar þar sem byggingaraðilar séu kannski með einhverjar birgðir sem þeir eiga erfitt með að losa, með tilheyrandi háum vaxtakostnaði. „Þú ert að fara inn í það tímabil, allavega í þeim gögnum sem við sjáum, með byggingageirann í heild frekar vel fjármagnaðan. Það hefur verið mikill hagnaður í þessum geira á undanförnum árum. Lánveitendur þeirra eru líka mjög vel fjármagnaðir, sem sagt bankakerfið,“ sagði hann og bætti við að heimilin séu á sama tíma lítið skuldsett. Hann gaf til kynna að í sumum tilfellum hafi aðilar byggt íbúðir í ákveðnum verðflokki þar sem það skorti kannski eftirspurn, þar sem markaðurinn sé að „segja að þetta verð sé kannski bara rangt“. Í sumum tilfellum gæti það leitt til vandræða sem byggingaraðilar og lánveitendur þeirra þurfi að leysa úr. Í ljósi ofangreinds telji hann þó ólíklegt að það verði skörp leiðrétting í fasteignageiranum. „Það er akkúrat það sem við erum að gera hér í þessum aðstæðum verandi með þennan fjármálastöðugleikahatt hér, það er að tryggja það að þegar við förum inn í einhverja svona aðlögun eins og við erum að gera núna þar sem vextir úti í heimi eru að hækka, þar sem verðbólga hér hefur reynst þrálátari en við vonuðumst til og vextir eru að hækka hér - eða hækkuðu allavega síðast og peningastefnunefnd hefur gefið vísbendingar um framhaldið – að við förum í þær aðstæður með mjög sterka efnahagsreikninga.“ Tómas segir að það sé vegna aðstæðna eins og þessa sem „þetta heildarbatterí“ var búið til, með sameiningu Seðlabankans og Fjármálaeftirlitsins. Með því sé verið að „reyna að koma í veg fyrir það að við endurtökum leikinn frá því eftir hrun“. „Mér sýnist allavega að við séum að fara inn í þessa aðlögun í mjög sterkri stöðu,“ sagði Tómas. Ólíklegt að heimili endi í neikvæðri eiginfjárstöðu Ásgeir tók undir þetta og sagði heimilin vera lítið skuldsett og það sama eigi við um fyrirtækin upp að einhverju marki. Þá væri eiginfjárstaða bankanna sterk. Ef að fasteignaverð myndi lækka þá sé ólíklegt að einhver heimili lendi í neikvæðri eiginfjárstöðu. „Lykilatriði er að þessi viðbúnaður sem við erum með er ekki til þess að halda uppi verði á fasteignamarkaði heldur til þess að tryggja það að verðbreytingar og verðsveiflur, séu ekki að valda vandræðum. Það sama á líka við um verðhækkanir af því að við höfum staðið hér á bremsunni, ekki við endilega alltaf miklar vinsældir, til að tryggja að þessi aukning á eigið fé vegna hækkunar fasteignaverðs verði ekki gíruð upp í eitthvað annað eins og gerðist á árunum fyrir hrun sem dæmi.“